Valoración de un inmueble

Al momento de valorar un inmueble muchas personas acuden a un tasador para que este le diga que precio cuesta su propiedad.

Es importante saber que los tasadores usan diferentes métodos para tasar un inmueble y lo mismo queda demostrado por la diferencia en la tasación entre un inmueble por el cual estamos tomando un préstamo, y por el mismo inmueble cuando lo queremos colocar a la venta.

Cuando una va a tomar un préstamo el banco manda a tasar el inmueble tomando como base el valor de reposición del mismo. Esto significa cuando costaría reproducir este mismo inmueble con los costos de hoy, y se le reduce una depreciación anual, para reflejar el uso y deterioro del mismo. En este caso el tasador usa los costos de construcción mas conservadores a los fines de que el valor del inmueble de lo mas barato posible de forma tal que el banco pueda prestar menos dinero con la misma garantía y de esta forma el banco esté mas protegido.

Sin embargo, cuando es el propietario que quiere colocar la unidad a la venta, el tasador puede tomar los costos mas elevados de reposición, y los costos mas elevados del terreno, a los fin de agradarlo a usted y que usted le pague su servicio mas contento y lo refiera mas clientes.

Algunos tasadores hoy en día toman en consideración el valor del inmueble en el mercado. Este puede consistir en el precio que otros propietarios están pidiendo por inmuebles similares, o puede ser el precio en que se han vendido propiedades similares en el sector recientemente.

El ultimo es el valor real de mercado. Un vendedor puede determinar que su casa en San Geronimo cuesta 15 millones de pesos, al vecino ver eso, inmediatamente pone un letrero y pide 15.3 millones ya que su casa es mejor que la del vecino, y así se da una cadera de oferta a alto precios, pero ninguna propiedad se vende. En este ejemplo (ficticio) el mercado le esta diciendo a San Geronimo que sus casas no valen 15 millones, pero los vecinos están subiendo su precio bajo la percepción de que "si el vecino pide eso, la mía vale mas". *

El precio queda fijado cuando un comprador esta dispuesto a pagarlo.

Otro factor que incide en el precio de la vivienda es el uso que le va a dar el comprador, si el comprador es un constructor, el ve su propiedad como un solar, donde la casa es solo un estorbo, pero por este solar esta dispuesto a pagar buen dinero. Muchos vendedores de desenfocan y razonan que si el solar cuesta buen dinero, que se lo paguen, pero, que en adición le paguen la casa.

Esto es un error, ya que, si la unidad se vende como casa de familia, nunca se vendería por el precio del solar para el constructor y de la casa para vivir, en vista de que solo se le dará un solo uso. Esta linea de pensamiento puede hacer que usted rechace buenas ofertas, hasta que con el tiempo se de cuenta que debe abandonar esa linea de pensamiento, o al transcurrir muchos años el solar llegue a costar lo que usted estaba aspirando años atrás.

La mejor forma de fijar el precio de su inmueble es usar los servicios de un real profesional de bienes raíces que con hechos le demuestre a usted los precios que los clientes están pagando en su zona por propiedades similares.

Debe saber depurar al profesional a usar, ya que el mismo podría tener el interés de sencillamente vender su propiedad sin considerar que usted consiga un negocio justo. En el país existen profesionales muy serios con mucho apego a la ética de conseguir el precio justo al comprador, y el precio justo al vendedor.

Howard Marcalle

*En el año 2001-2002 ocurrió algo similar en el sector San Geronimo, con otro precio de referencia, donde por varios años las ventas del sector fueron nulas, debido a la especulación de precios, donde incluso los precios que pedían los propietarios eran superior a los de sectores superiores como Los Prados.

Carta Constancia o Titulo

Muchas propiedades (solares y casas) actualmente carecen de titulo definitivo. Estos poseen una Carta constancia, que es un documento emitido por el registro de títulos que avala que usted posee usa porción de terreno dentro de una parcela. Esta carta constancia no especifica cual porción a usted le pertenece.

El especificar cual porción de la parcele le pertenece a usted es el proceso de deslinde. A partir de la La ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, de fecha 22 de Febrero del año 2005 las propiedades con carta constancia no pueden ser transferidas a partir de dos años después de promulgada la ley, es decir a partir del 2007.

Esto que significa?, que si usted posee un solar o una vivienda avalado por una carta constancia, el que desee comprársela no podrá ponerla a su nombre hasta tanto realice un proceso de deslinde.

Entre otras limitaciones que contrae el tener una carta constancia esta:

No poder construir legalmente un condominio en un terreno amparado en una constancia anotada. "Articulo 100 Párrafo V.- No se pueden constituir condominios sobre terrenos amparados en constancias anotadas; "

Si un constructor desea comprar su propiedad para desarrollar un condominio, el mismo no podrá desarrollarlo hasta tanto la propiedad no sea deslindada.

Los últimos fraude de tierra del cual he tenido conocimiento involucran carta constancia, donde desaprensivos que posee una carta constancia en una parcela y no tiene físicamente la propiedad, ubican otra propiedad dentro de la parcela que este abandonada, y usando agrimensores desaprensivos, o sencillamente engañando al agrimensor hace un proceso de deslinde de su carta constancia en una propiedad que no les pertenece.

Los bancos no prestan dinero con carta constancia en garantía.

Para usted determinar si tiene una carta constancia o titulo definitivo, es solo leer el titulo que usted posee, y de este ser una carta constancia el mismo tiene en el encabezado "Constancia de Venta Anotada" y en el cuerpo especifica que se es propietario de una porción de terreno dentro del ámbito de la parcela tal.

Si usted tiene una carta constancia, usted tiene una propiedad a medias y esta corriendo muchos riesgos, no pierda tiempo y proteja su propiedad haciendo el proceso de deslinde. Las tarifas de los deslindes oscilan entre los 75mil y 125mil pesos. Es la mejor inversión que usted puede hacer.

El proceso de deslinde es un proceso contradictorio (atr 130, parrafo), el cual va a audiencia. Este proceso puede tardar desde un año hasta varios años dependiendo de la competencia, relaciones que posea su agrimensor, y la suerte que le toque un juez que no tenga mucho atraso en los casos por fallar.

Howard Marcalle

Preparar vivienda para la venta

Al momento de poner en venta nuestra vivienda, muchas personas solo piensan en consegir una agencia de bienes raices, un corredor o poner anuncios y letreros, lo cual esta bien como un metodo para atraer a los cleintes, pero queda otra labor por hacer, y responsabilidad exclusiva del propietario, preparar la vivienda para la venta.

Para esto hemos creado este pequeño checklist:

-La vivienda debe de estar limpia. Al igual que cuando ponemos un vehículo en venta, una casa en venta debe estar limpia y recogida.

-Debe mantener la menor cantidad de mobiliario posible. El tener mucho mobiliario hace que la vivienda parezca tener menos espacio del que realmente tiene. Ademas, si a un cliente no le gusta la decoración que tenga su vivienda, no se sentirá cómodo dentro de ella, y le será difícil crear apego a la vivienda. La sentirá como una casa ajena.

-Mantenga las cortinas abiertas y las ventanas abiertas, de forma que se pueda ventilar la vivienda, y al momento de mostrarla tenga claridad.

-Aromatice su vivienda, el entrar a una vivienda con un buen olor da una buena impresión, y esto ayuda a que el cliente se acuerde de lo bien que se sintió dentro de su vivienda en la visita.

-Debe pintar las paredes de colores claros. Esto da mayor sensación de amplitud, y al ser un color neutral permite que el comprador pueda imaginarse como va ha personalizar la vivienda.

-Debe hacer las reparaciones de las cosas que por ser pequeñas o insignificantes nunca ha hecho, como arreglar un manubrio, una puerta rayada, reparar la gaveta de la cocina que no cierra fácil, o encajar un interruptor o tener todos los cables del calentador desorganizados etc.

Estos detalles no requieren de mucha inversión para reparar, pero son de mucho valor al momento de vender la vivienda, ya que si la vivienda tiene muchos detalles, el comprador podría desinteresarse, o querer bajarle mucho el precio argumentando que hay que invertirle dinero a la vivienda.

Tenga presente que para usted es una vivienda vieja, pero para el comprador es su vivienda "nueva".

Ing. Howard Marcalle

Que debo investigar antes de comprar un apartamento

1-Desde el punto de vista legal, lo primero que debes investigar es el Estatus Jurídico del inmueble. Debes solicitar una copia del titulo.

Con la copia del titulo puedes dirigirte al Registro de Títulos o la "jurisdicción inmobiliaria" (en la capital esta en la Churchill [o Jimenes Moya] con Independencia, y entrar a la sala de consulta. Aquí podras ver información de los prestamos o cualquier impedimento legal que posea el inmueble. También puedes solicitar que te impriman la información catastral del mismo.

Si el apartamento es reciente, debe de salir la ubicación de los parqueos en el plano catastral del mismo.

2-Debes solicitar una certificación del inmueble emitida por la DGII. Esto te sirve para verificar que el mismo no posea deudas con la DGII, y que el propietario no tienes asuntos pendientes, ya que de tenerlos pendientes, la transferencia del inmueble no sera posible.

3-Debes solicitar el recibo del ultimo pago de la basura y de el acueducto o dirigirte a el ayuntamiento del distrito y a la CAASD y verificar que el inmueble no tenga facturas pendientes, , ya que existen muchos inmuebles que tienen décadas de deudas acumuladas en el Ayuntamiento del Distrito y en La CAASD, y esas deudas se manejan como deuda del inmueble y no como deuda personal.

4-De ser un apartamento, solicitar recibo del ultimo pago del área común, o comunidad. Es vital ponerse en contacto con el administrador o la empresa que administra a los fines de verificar que no existan deudas de cuotas extraordinarias, o servicios de gas.

5-Leer el régimen de condominio y las asambleas. Si el propietario no tiene una copia, solicitar una al administrador del edificio, ya que algunas regulaciones del edificio puede afectar tu manera de vivir. Si permiten o no animales, el uso de las áreas comunes, horarios de los servicios comunes, planta etc. Muy poco condominios llevan record formal de las asambleas, lo cual le quita validez jurídica, pero nadie quiere iniciar una relación de vecinos con un acto de alguacil desautorizando a la administración.

6-Un dato de importancia, aunque no vital, es averiguar cuantos apartamentos son habitados por los dueños y cuantos son alquilados, y cuanto están vacíos. Esto le dará una idea de que tan comprometido están los otros propietarios de mantener el edificio en condiciones optimas.

7-En caso de que cuenten con poco tiempo, pueden solicitar al gestor inmobiliario, que los asista con la búsqueda de parte de la información, ya que el mismo debe de estar muy motivado a que la operación pueda realizarse satisfactoriamente.

Ing. Howard Marcalle

DGII-Dirección General de Impuestos Internos

CAASD- Corporación de acueductos y alcantarillados de Santo Domingo

Adquirir un Apartamento Antes de las Elecciones

Muchas personas toman la decisión de esperar el resultado de las elecciones antes de adquirir su apartamento, o tomar cualquier decisión importante en su vida, esto es ya una tradición dominicana.

Esta tradición esta fundamentada en lo que podría pasar, el temor a lo desconocido y al cambio que habita en todo ser humano. Aprovechare esta entrada para analizar un poco este sentimiento y sus fundamentos.

Cuales son los posibles resultados de las elecciones?, podría ganar el PLD y las cosas no cambiarían la gran cosa, ya que es el mismo partido que gobierna actualmente, no creo que surjan sobresaltos.

Si gana el PRD, puede que las cosas sigan igual a como están actualmente, o puede que el dolar se dispare abruptamente.

Entiendo que el dolar tiene la misma posibilidad de subir con ambos candidatos, con la diferencia que con el PRD el mismo podría subir un poco mas, por el factor desconfianza que existió por la crisis del 2003 y 2004.

Como puede afectar esto nuestra decisión de compra en este momento?

Caso 1 Las cosas sigan igual: Nuestra decisión de compra sera la misma que hoy en día, no habremos ganado nada por comprar hoy o por comprar luego de las elecciones. Si tenemos la necesidad de la vivienda hoy en día, sencillamente habremos perdido estos meses sin nuestra vivienda.

Caso 2 El dolar y las tasas de interés suben abruptamente:

-Seguiremos con la necesidad de comprar un inmueble, tendremos que pagar un precio mas alto por el mismo, ya que los precios de inmuebles se van ajustando con el dolar (no a la par) y tendremos que contratar el financiamiento con una tasa de interés mas alta.

-Otra opción será comprar un inmueble inferior al que podemos comprar en el día de hoy, para poder costear el precio y el costo del financiamiento.

-y la ultima opción sería desistir de la compra del inmueble y esperar a prepararse económicamente para los precios mas elevados.

Visto estos dos escenarios lo mas beneficiosos para los adquirientes que interesados en comprar y hábiles para hacerlo es, comprar su inmueble ahora, negociar un periodo de al menos un año de tasa fija con el banco, y de esta forma eliminan la incertidumbre y el temor que nos retrasa y a veces nos impide progresar en nuestras vidas.

Ing. Howard Marcalle

Nota: Hay otras consideraciones de tipo político, social, partidario, etc de ganar un partido u otro, las cuales entiendo son similares para ambas opciones los fines de este articulo, y en aras de evitar saturar el ya saturado tema de la política dejé de lado.

Muleta u Obstaculo

A mi hijo mas grande se le había comprado una bicicleta, que se daño en poco menos de 8 meses, la cual el usó con rueditas siempre.

Al pasar unos años, le compre una a mi segundo hijo y otra al primero, ambas con rueditas.

Un día me decidí y los lleve por separado al parque con un alicate en la mano, les dije “miren, hoy perdieron una ruedita, ese coro de dos ruedas no está. Resuelvan con una sola.”

Ese día hubo mucho miedo, y mucho pendejismo, pero nada, no se estropearon los muchachos.... Les explique que ellos no sabían montar bici porque no se habían estrellado y guayado un lado, que hasta que eso no pase, no saben montar.

Primer día con una rueda el más grande cogió un poco de lucha, el segundo cogió muchísima lucha y le fue muy difícil montar.

La próxima semana llevo a al grande para el parque alicate en mano, le dije “ya ese coro de ruedita no está, te fuiste sin ruedas”, puso los ojos como dos huevo frito con la yema entera, pero nada, cuando toca toca.... Voy preparado a pasarme el día entero agarrando el sillín y huyendo para riba y para bajo... Primer intento: agarro mi sillín, y le digo dale.... El carajito sale disparado que no lo alcanzo.... Me siento engañado... El azaroso sabía montar y ni él ni yo lo sabíamos....

Na misión cumplida con uno, en la tarde voy con el segundo con sus 5 añitos.... La misma historia... Que fraude, las rueditas eran un obstáculo, no una muleta.

Cuantas otras muletas usamos al criar nuestros hijos que no son más que obstáculos para su desarrollo.

Solo se ocurre algunas: cargarlo más de la cuenta, no dejar que se den golpes, evitarle las consecuencias de sus acciones, alimentarlos cuando deben estar durmiendo, alcanzarle el objeto que le da mucho trabajo alcanzar por su cuenta, etc.

Howard Marcalle

Robar o Negocio

La definición de robar como que cae de la mata. En estos dias no parece estar muy clara.

Aquí mi definicion.

Es tomar lo ajeno, lo que no te corresponde.

Si usted no trabaja para el estado, no rinde ninguna función, no le brinda un servicio al estado del cual el estado (no el partido) se beneficie, usted se esta robando un sueldo del estado.

Si usted consigue una obra del estado, y usted sobre-valora esa obra para pagarle a un funcionario dinero por habérsela conseguido o para que le saque el cheque, usted le esta robando ese dinero al estado y se lo esta regalando a un corrupto.

Si usted esta en una posición publica en la cual usted puede subirse el sueldo a lo que le de la gana, y usted se pone una remuneración que no va en función del servicio que usted le presta al estado usted se esta robando una gran parte de su sueldo.

Si usted gasta muchísimo dinero para lograr un puesto público, y una vez en el puesto público usted busca la forma de que el estado le regrese lo que usted gastó para lograr esa posición, mas mucho mas a través del cobro de comisiones, peajes, venta de beneficio en perjuicio del estado usted esta robando para recuperar un dinero que usted mal gastó. Es lo mismo que gastar dinero en pata de cabra, pistola mascara y guantes para salir a robar luego.

Si usted le compra propiedades al estado en precios muy por debajo de lo que es el precio real usando amistades, pagando peajes e incentivos, usted esta robando al estado.

Si a usted le pagan un sueldo para que trabaje de 8 a 5 y usted llega a las 8:30 am a su trabajo, usted le ha robado 30 minutos a su empleador.

Si usted le brinda el servicio que da la empresa para la cual trabaja a menor costo fuera del horario de trabajo a los clientes de la empresa, usted le esta robando los clientes a la empresa.

Si usted brinda servicios que la empresa cobra como adicionales a cambio de mayor propina usted le esta robando a la empresa.

Hoy en día estos robos han sido re-etiquetados como "no ser pendejo", "así es que se hace", "si no lo hago yo lo hace otro", "habilidad comercial", "pago por trabajar en campaña" etc pero la realidad es que eso es ROBO. de seguir así, eventualmente no podremos criticar a los asaltantes a mano armada, ya que ellos están haciendo lo que la mayoría está haciendo de cuello blanco, solo que con violencia y resentimiento.

Howard Marcalle