Carta Constancia o Titulo

Muchas propiedades (solares y casas) actualmente carecen de titulo definitivo. Estos poseen una Carta constancia, que es un documento emitido por el registro de títulos que avala que usted posee usa porción de terreno dentro de una parcela. Esta carta constancia no especifica cual porción a usted le pertenece.

El especificar cual porción de la parcele le pertenece a usted es el proceso de deslinde. A partir de la La ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, de fecha 22 de Febrero del año 2005 las propiedades con carta constancia no pueden ser transferidas a partir de dos años después de promulgada la ley, es decir a partir del 2007.

Esto que significa?, que si usted posee un solar o una vivienda avalado por una carta constancia, el que desee comprársela no podrá ponerla a su nombre hasta tanto realice un proceso de deslinde.

Entre otras limitaciones que contrae el tener una carta constancia esta:

No poder construir legalmente un condominio en un terreno amparado en una constancia anotada. "Articulo 100 Párrafo V.- No se pueden constituir condominios sobre terrenos amparados en constancias anotadas; "

Si un constructor desea comprar su propiedad para desarrollar un condominio, el mismo no podrá desarrollarlo hasta tanto la propiedad no sea deslindada.

Los últimos fraude de tierra del cual he tenido conocimiento involucran carta constancia, donde desaprensivos que posee una carta constancia en una parcela y no tiene físicamente la propiedad, ubican otra propiedad dentro de la parcela que este abandonada, y usando agrimensores desaprensivos, o sencillamente engañando al agrimensor hace un proceso de deslinde de su carta constancia en una propiedad que no les pertenece.

Los bancos no prestan dinero con carta constancia en garantía.

Para usted determinar si tiene una carta constancia o titulo definitivo, es solo leer el titulo que usted posee, y de este ser una carta constancia el mismo tiene en el encabezado "Constancia de Venta Anotada" y en el cuerpo especifica que se es propietario de una porción de terreno dentro del ámbito de la parcela tal.

Si usted tiene una carta constancia, usted tiene una propiedad a medias y esta corriendo muchos riesgos, no pierda tiempo y proteja su propiedad haciendo el proceso de deslinde. Las tarifas de los deslindes oscilan entre los 75mil y 125mil pesos. Es la mejor inversión que usted puede hacer.

El proceso de deslinde es un proceso contradictorio (atr 130, parrafo), el cual va a audiencia. Este proceso puede tardar desde un año hasta varios años dependiendo de la competencia, relaciones que posea su agrimensor, y la suerte que le toque un juez que no tenga mucho atraso en los casos por fallar.

Howard Marcalle

Preparar vivienda para la venta

Al momento de poner en venta nuestra vivienda, muchas personas solo piensan en consegir una agencia de bienes raices, un corredor o poner anuncios y letreros, lo cual esta bien como un metodo para atraer a los cleintes, pero queda otra labor por hacer, y responsabilidad exclusiva del propietario, preparar la vivienda para la venta.

Para esto hemos creado este pequeño checklist:

-La vivienda debe de estar limpia. Al igual que cuando ponemos un vehículo en venta, una casa en venta debe estar limpia y recogida.

-Debe mantener la menor cantidad de mobiliario posible. El tener mucho mobiliario hace que la vivienda parezca tener menos espacio del que realmente tiene. Ademas, si a un cliente no le gusta la decoración que tenga su vivienda, no se sentirá cómodo dentro de ella, y le será difícil crear apego a la vivienda. La sentirá como una casa ajena.

-Mantenga las cortinas abiertas y las ventanas abiertas, de forma que se pueda ventilar la vivienda, y al momento de mostrarla tenga claridad.

-Aromatice su vivienda, el entrar a una vivienda con un buen olor da una buena impresión, y esto ayuda a que el cliente se acuerde de lo bien que se sintió dentro de su vivienda en la visita.

-Debe pintar las paredes de colores claros. Esto da mayor sensación de amplitud, y al ser un color neutral permite que el comprador pueda imaginarse como va ha personalizar la vivienda.

-Debe hacer las reparaciones de las cosas que por ser pequeñas o insignificantes nunca ha hecho, como arreglar un manubrio, una puerta rayada, reparar la gaveta de la cocina que no cierra fácil, o encajar un interruptor o tener todos los cables del calentador desorganizados etc.

Estos detalles no requieren de mucha inversión para reparar, pero son de mucho valor al momento de vender la vivienda, ya que si la vivienda tiene muchos detalles, el comprador podría desinteresarse, o querer bajarle mucho el precio argumentando que hay que invertirle dinero a la vivienda.

Tenga presente que para usted es una vivienda vieja, pero para el comprador es su vivienda "nueva".

Ing. Howard Marcalle

Que debo investigar antes de comprar un apartamento

1-Desde el punto de vista legal, lo primero que debes investigar es el Estatus Jurídico del inmueble. Debes solicitar una copia del titulo.

Con la copia del titulo puedes dirigirte al Registro de Títulos o la "jurisdicción inmobiliaria" (en la capital esta en la Churchill [o Jimenes Moya] con Independencia, y entrar a la sala de consulta. Aquí podras ver información de los prestamos o cualquier impedimento legal que posea el inmueble. También puedes solicitar que te impriman la información catastral del mismo.

Si el apartamento es reciente, debe de salir la ubicación de los parqueos en el plano catastral del mismo.

2-Debes solicitar una certificación del inmueble emitida por la DGII. Esto te sirve para verificar que el mismo no posea deudas con la DGII, y que el propietario no tienes asuntos pendientes, ya que de tenerlos pendientes, la transferencia del inmueble no sera posible.

3-Debes solicitar el recibo del ultimo pago de la basura y de el acueducto o dirigirte a el ayuntamiento del distrito y a la CAASD y verificar que el inmueble no tenga facturas pendientes, , ya que existen muchos inmuebles que tienen décadas de deudas acumuladas en el Ayuntamiento del Distrito y en La CAASD, y esas deudas se manejan como deuda del inmueble y no como deuda personal.

4-De ser un apartamento, solicitar recibo del ultimo pago del área común, o comunidad. Es vital ponerse en contacto con el administrador o la empresa que administra a los fines de verificar que no existan deudas de cuotas extraordinarias, o servicios de gas.

5-Leer el régimen de condominio y las asambleas. Si el propietario no tiene una copia, solicitar una al administrador del edificio, ya que algunas regulaciones del edificio puede afectar tu manera de vivir. Si permiten o no animales, el uso de las áreas comunes, horarios de los servicios comunes, planta etc. Muy poco condominios llevan record formal de las asambleas, lo cual le quita validez jurídica, pero nadie quiere iniciar una relación de vecinos con un acto de alguacil desautorizando a la administración.

6-Un dato de importancia, aunque no vital, es averiguar cuantos apartamentos son habitados por los dueños y cuantos son alquilados, y cuanto están vacíos. Esto le dará una idea de que tan comprometido están los otros propietarios de mantener el edificio en condiciones optimas.

7-En caso de que cuenten con poco tiempo, pueden solicitar al gestor inmobiliario, que los asista con la búsqueda de parte de la información, ya que el mismo debe de estar muy motivado a que la operación pueda realizarse satisfactoriamente.

Ing. Howard Marcalle

DGII-Dirección General de Impuestos Internos

CAASD- Corporación de acueductos y alcantarillados de Santo Domingo

Adquirir un Apartamento Antes de las Elecciones

Muchas personas toman la decisión de esperar el resultado de las elecciones antes de adquirir su apartamento, o tomar cualquier decisión importante en su vida, esto es ya una tradición dominicana.

Esta tradición esta fundamentada en lo que podría pasar, el temor a lo desconocido y al cambio que habita en todo ser humano. Aprovechare esta entrada para analizar un poco este sentimiento y sus fundamentos.

Cuales son los posibles resultados de las elecciones?, podría ganar el PLD y las cosas no cambiarían la gran cosa, ya que es el mismo partido que gobierna actualmente, no creo que surjan sobresaltos.

Si gana el PRD, puede que las cosas sigan igual a como están actualmente, o puede que el dolar se dispare abruptamente.

Entiendo que el dolar tiene la misma posibilidad de subir con ambos candidatos, con la diferencia que con el PRD el mismo podría subir un poco mas, por el factor desconfianza que existió por la crisis del 2003 y 2004.

Como puede afectar esto nuestra decisión de compra en este momento?

Caso 1 Las cosas sigan igual: Nuestra decisión de compra sera la misma que hoy en día, no habremos ganado nada por comprar hoy o por comprar luego de las elecciones. Si tenemos la necesidad de la vivienda hoy en día, sencillamente habremos perdido estos meses sin nuestra vivienda.

Caso 2 El dolar y las tasas de interés suben abruptamente:

-Seguiremos con la necesidad de comprar un inmueble, tendremos que pagar un precio mas alto por el mismo, ya que los precios de inmuebles se van ajustando con el dolar (no a la par) y tendremos que contratar el financiamiento con una tasa de interés mas alta.

-Otra opción será comprar un inmueble inferior al que podemos comprar en el día de hoy, para poder costear el precio y el costo del financiamiento.

-y la ultima opción sería desistir de la compra del inmueble y esperar a prepararse económicamente para los precios mas elevados.

Visto estos dos escenarios lo mas beneficiosos para los adquirientes que interesados en comprar y hábiles para hacerlo es, comprar su inmueble ahora, negociar un periodo de al menos un año de tasa fija con el banco, y de esta forma eliminan la incertidumbre y el temor que nos retrasa y a veces nos impide progresar en nuestras vidas.

Ing. Howard Marcalle

Nota: Hay otras consideraciones de tipo político, social, partidario, etc de ganar un partido u otro, las cuales entiendo son similares para ambas opciones los fines de este articulo, y en aras de evitar saturar el ya saturado tema de la política dejé de lado.