Es importante saber que los tasadores usan diferentes métodos para tasar un inmueble y lo mismo queda demostrado por la diferencia en la tasación entre un inmueble por el cual estamos tomando un préstamo, y por el mismo inmueble cuando lo queremos colocar a la venta.
Cuando una va a tomar un préstamo el banco manda a tasar el inmueble tomando como base el valor de reposición del mismo. Esto significa cuando costaría reproducir este mismo inmueble con los costos de hoy, y se le reduce una depreciación anual, para reflejar el uso y deterioro del mismo. En este caso el tasador usa los costos de construcción mas conservadores a los fines de que el valor del inmueble de lo mas barato posible de forma tal que el banco pueda prestar menos dinero con la misma garantía y de esta forma el banco esté mas protegido.
Sin embargo, cuando es el propietario que quiere colocar la unidad a la venta, el tasador puede tomar los costos mas elevados de reposición, y los costos mas elevados del terreno, a los fin de agradarlo a usted y que usted le pague su servicio mas contento y lo refiera mas clientes.
Algunos tasadores hoy en día toman en consideración el valor del inmueble en el mercado. Este puede consistir en el precio que otros propietarios están pidiendo por inmuebles similares, o puede ser el precio en que se han vendido propiedades similares en el sector recientemente.
El ultimo es el valor real de mercado. Un vendedor puede determinar que su casa en San Geronimo cuesta 15 millones de pesos, al vecino ver eso, inmediatamente pone un letrero y pide 15.3 millones ya que su casa es mejor que la del vecino, y así se da una cadera de oferta a alto precios, pero ninguna propiedad se vende. En este ejemplo (ficticio) el mercado le esta diciendo a San Geronimo que sus casas no valen 15 millones, pero los vecinos están subiendo su precio bajo la percepción de que "si el vecino pide eso, la mía vale mas". *
El precio queda fijado cuando un comprador esta dispuesto a pagarlo.
Otro factor que incide en el precio de la vivienda es el uso que le va a dar el comprador, si el comprador es un constructor, el ve su propiedad como un solar, donde la casa es solo un estorbo, pero por este solar esta dispuesto a pagar buen dinero. Muchos vendedores de desenfocan y razonan que si el solar cuesta buen dinero, que se lo paguen, pero, que en adición le paguen la casa.
Esto es un error, ya que, si la unidad se vende como casa de familia, nunca se vendería por el precio del solar para el constructor y de la casa para vivir, en vista de que solo se le dará un solo uso. Esta linea de pensamiento puede hacer que usted rechace buenas ofertas, hasta que con el tiempo se de cuenta que debe abandonar esa linea de pensamiento, o al transcurrir muchos años el solar llegue a costar lo que usted estaba aspirando años atrás.
La mejor forma de fijar el precio de su inmueble es usar los servicios de un real profesional de bienes raíces que con hechos le demuestre a usted los precios que los clientes están pagando en su zona por propiedades similares.
Debe saber depurar al profesional a usar, ya que el mismo podría tener el interés de sencillamente vender su propiedad sin considerar que usted consiga un negocio justo. En el país existen profesionales muy serios con mucho apego a la ética de conseguir el precio justo al comprador, y el precio justo al vendedor.
Howard Marcalle
*En el año 2001-2002 ocurrió algo similar en el sector San Geronimo, con otro precio de referencia, donde por varios años las ventas del sector fueron nulas, debido a la especulación de precios, donde incluso los precios que pedían los propietarios eran superior a los de sectores superiores como Los Prados.
