Comprar un inmueble en planos o reunir el inicial y comprar listo

7.A la hora de comprar nuestra vivienda, siempre nos encontramos ante la duda, de cual opción es mejor ante tan importante decisión a tomar. Las que usualmente tenemos son

1. Comprar un apartamento en planos y pagar el inicial en plazos

2. Comprar una unidad lista pagando el inicial

3. Esperar a reunir el inicial y comprar algo listo

Desde el punto de vista estrictamente financiero dependerá de su condición actual.

Si usted tiene dinero suficiente para separar un inmueble (usualmente el 10% de su precio) y comprometerse con un plan de pago del inicial a plazo sin intereses, la mejor decisión es comprar un inmuebles en plano y no esperar a reunión el inicial completo.

En el plazo que usted reúne el inicial completo, los inmuebles suben mucho de precios, lo que hace que su compra sea más difícil y conlleve a mayor sacrificio económico. Al usted comprar separando con un 10%, ya usted va disfrutando de parte del incremento del precio del inmueble (plusvalía como le llaman los corredores). En este punto hacemos uso de la palabra “parte” en vista de que si el costo de construcción incrementa, el precio le podría ser ajustado, algo ha saber es, que cuando el costo de construcción incrementa, el precio de venta en el mercado incrementa mucho mas, por lo cual usted siempre sale ganando.

Tenga en cuenta que al usted comprar un inmueble con un 30% de inicial o un 50% de inicial, si el inmueble adquiere 15% de valor, usted se lo gana del precio total del inmueble, lo cual puede significar hasta un 30% de ganancia sobre su inversión real (el dinero que usted desembolsó).

En caso de que usted posea la separación para un inmueble inferior a lo que usted desea (el caso más común) la forma de llegar más rápido a adquirir el inmueble que usted desea, es comprando uno que le sea aceptable, y ganarse el incremento del valor del mismo. Al pasar unos cortos años usted podrá vender su apartamento con una gran ganancia y con el dinero que le queda después de saldar el préstamo hipotecario, usted podrá cómodamente abonar el inicial o más de la unidad que más le acomode.

Si al día de hoy usted cuenta con el inicial de un apartamento, lo ideal es que usted compre una unidad que este lista y financie el resto del apartamento, sin lugar a dudas. Esta decisión es la de menor incertidumbre en vista que el precio de su inmueble esta fijo, y solo tendrá que lidiar con las ligeras fluctuaciones que podría tener su tasa de interés.

Ing. Howard Marcalle

Opinión sobre mercado inmobiliario.

Muchas personas pueden estar preguntándose si este momento es bueno para comprar un inmueble en planos, o si es el momento de sentarse a esperar mejores momentos, aquí anexo nuestras opiniones al respecto.

El índice de precio del consumidor de la vivienda (IPCV), para viviendas multifamiliares de 8 niveles o más ha incrementado un 14.71% en los últimos doce (12) meses, y las ofertas del mercado han incrementado solo un 8.7%. En Evaristo Morales los inmuebles han pasado de US$1,150.00 el metro a, US$1,250.00 para nuevos desarrollos, un incremento de un 8.7%; Lo que indica que los promotores de vivienda están subsidiando un 6.01% del precio de las viviendas nuevas. Esta es una práctica común en los ciclos de subida de costos, para esperar que el mercado se adapte a los nuevos precios y no sufrir de sobre-inventario. Podemos decir con toda certeza que los nuevos inventarios en el 2012 subirán de su nivel actual al nivel real el cual debe ser de US$1,319.00 el m2, reflejando el incremento del IPCV arriba mencionado.

Para lograr que el valor absoluto de los inmuebles sea más asequible, podemos esperar unidades de menor metraje y de menos cantidad de habitaciones y facilidades.

El nivel de inventario ha estado mermando ya que el ritmo de las construcciones ha disminuido, en vista de que los márgenes de beneficios durante este ciclo de subsidio de precios no es muy atractivo para los promotores, en adición a que el periodo pre-electoral detiene los nuevos desarrollos presionando mas el nivel de inventario.

En adición a nuestra posición sobre el mercado, están las señales que manda el gobierno al liberar fondos del encaje legal para que “sean destinados a préstamos para la vivienda con las condiciones de que el financiamiento no debe exceder los RD$5 millones, la tasa de interés no sea mayor de un 13%, y no podrá exceder en el primer año de un 11%, en el segundo de un 12%, además que el préstamo sea nuevo y para la primera compra.”

Estas facilidades incrementan la demanda de los nuevos inmuebles. Otro factor que incrementa la presión sobre los niveles de inventario. A mayor demanda, mayor precio.

Este es definitivamente un mercado de compradores, mientras los inventarios duren.

Ing. Howard Marcalle

Fuentes

IPCV http://acoprovi.org/

Datos bancarios

http://www.diariolibre.com/noticias_det.php?id=313908

Disponibilidad de Mercado. Estudios realizados directamente por el autor.

Lo quiero, pero no al lado de mi casa

Es el deseo de casi todos es llamar al colmado, y que en menos de 3 minutos nos traigan nuestro botellón de agua, cerveza sopita o cualquier otra cosa.

A todos nos gustaría tener el colegio de nuestros hijos a escasas cuadras de la casa, así se puede evitar la fatiga de los tapones en un largo recorrido en esas horas pico, que saben sacar lo peor
que hay en uno.

A todos nos encantaría que los hijos, cuando llegue su edad, puedan vivir en un apartamento cerca de la casa, donde se pueda acudir en su ayuda ante cualquier eventualidad, o simplemente para visitar, además así, puede vivir en el mismo sector que lo vio crecer.

Lo ideal para mantener el sector tranquilo es que exista un activo patrullaje policial en la zona.

A todos nos gusta que cuando una persona cometa un crimen atroz, lo metan en la cárcel por muchos años.

Ahora, nadie quiere tener un colmado con delivery al lado de su casa, eso arrabaliza el entorno, y la bulla de esos motores saliendo a cada minuto es intolerable. NO A LOS COLMADOS

Quien permite que le instalen un colegio al frente de su casa o al lado, eso no puede ser, mi zona donde vivo es residencial, no comercial, NO A LOS COLEGIOS. No en mi calle.

Porque permiten la construcción de torres por los delincuentes ingenieros que hacen lo que le da la gana en las inmediaciones de nuestra casa. Eso no se puede permitir, los servicios no son suficientes, la calle no aguanta más carros, la luz no da, el agua tampoco. NO A LOS EDIFICIOS.

¿Un destacamento de policía por la casa? No puede ser, eso arrabaliza después están llevando delincuentes a ese sitio y dejándolo preso ahí a escasos metros de donde duermo, el macuteo mal olor edificio o local feo. NO A LOS DESTACAMENTOS.

Una cárcel por mi casa, imposible, eso no puede ser arrabaliza el entorno, y es muy peligroso, ¿delincuentes presos por mi casa????? NO A LAS CARCELES.

Que paradoja de la vida, nos oponemos a todo lo que nos da lo que queremos, es como si la naturaleza humana fuera trancar el paso al que quiere pasar. ¿Cuántas veces no le tocas bocina al carro que pone la direccional para ocupar tu carril delante de ti? Sencillamente para que no se meta ahí, y ¿cuantas veces has acelerado para atajarlo?.

Tenemos que ampliar nuestra mente y superar el instinto de cavernícola que tenemos en el fondo de nuestro cerebro de oponernos a todo lo que otro haga, incluso los que nos beneficia y nos da precisamente lo que queremos, o lo que puede querer el resto de la sociedad.

Finanza personal. Control de Deudas

Las deudas son una carga que aumentan el riesgo de la economía de la familia, y de cualquier negocio. Si quieres quebrar, el primer paso es contraer deudas, mientras más deudas, mas fácil es quebrar.

Para controlar tus deudas debes organizarlas en una lista con monto, tasa de interés y cuota mensual. Debes organizarla en orden descendente por tasa de interés, quedando arriba la que tiene mayor tasa.

Debes de pagar tus deudas en el mismo orden. Tomas la deuda de mayor tasa, y la vas reduciendo en la medida en que te sea posible, lo ideal es destinar un 20% de tus ingresos para reducir estas deudas.

Si tienes muchas deudas pequeñas con diferentes tasas, sáldalas todas de primero para no tener una lista muy grande. Y seguir animado con el plan.

Según vas eliminando las deudas, tienes más dinero libre en el mes para saldar mas rapido el resto de las deudas, y luego destinar dinero para las demás cosas que necesites o desees comprar.

Para que tu plan de reducción de deudas funcione, debes evitar seguir contrayendo deuda durante el proceso.

Muchos hablan de tu nivel de endeudamiento, tu tope de endeudamiento, al final, el nivel de endeudamiento más sano es 0%.

Las únicas deudas que son aceptables son aquellas que son destinadas a inversión con un retorno muy superior a los intereses que te cobran por la deuda.

¿Como controlo mi finanza personal? Deudas. 1-Tarjetas

La forma mas rápida de que una persona, empresa o gobierno quiebre, es teniendo deudas. Este es el camino mas rápido hacia el fracaso.

Todos somos victimas de la tentación de tener las cosas antes de haber reunido el dinero para comprarlas, usted hace los comentarios usuales "yo me lo merezco, para que trabajo, etc" y fuan, se mete en un préstamo que le sube su gasto mensual en una porción que consiste en 1-pagando lo que usted quería, y 2-otra porción pagando intereses por no esperar a reunir el dinero de comprarlo cuando usted este listo.

De repente usted se da cuenta que entre las tarjetas de créditos y demás forma de préstamo, sus ingresos no dan para cubrir sus gastos, o que su gasto en préstamo lo lleva muy restringido económicamente.

Aquí les planteo unas estrategias de como salir de esta situación.

1-Clasifique sus deudas de mayor a menor tasa de interés que usted esta pagando.
Pague primero el préstamo de mayor tasa de interés.

1.1 Tarjetas de credito: Este préstamo tiene la tasa mas alta que cualquier otro producto. El banco trata de que sus tarjetahabientes financien sus tarjetas porque es lo mas lucrativo para su institución.

¿Como logran ellos que usted caiga en esta situación?. Le dan un préstamo fácil, que usted puede consumir lo que sea sin tener que pedir permiso, solo saca su plástico, lo raya, pone una firma y listo, ya le debes dinero al banco. Si le pagas a tiempo ellos solo se ganan la intermediación del comercio, pero eso es cheles.

Si usted incurre en mas deuda de consumo, llegara el punto en que tendrá que pagar intereses usureros. De ahí vienen mas incentivos al consumo, te aumentan el limite sin tu pedirlo, (y tu te sientes honrado, de que eres tan buena paga que te suben mas el limite sin pedirlo), te dan millas, puntos, estrellas o lo que sea para que consumas mas. Es solo cuestión de tiempo que caigas en la trampa.

Una vez usted cae en tener que pagar intereses usureros, es mejor ir al banco y negociar un préstamo personal para saldar la tarjeta de crédito. Si usted no cancela la tarjeta de crédito en ese mismo instante sencillamente esta postergando su fracaso económico. Haga el préstamo y tan pronto sea saldada la tarjeta rompa el plástico y entréguelo. Saque una tarjeta de débito y manéjese con lo que usted tiene. Existen productos de débito que le generan millas, solo debe investigar un poco mas.

Una deuda de tarjeta de crédito de 30,000 pesos paga de interés mensual 3,000 pesos con intereses recargos y mora. (10% mensual promedio de los bancos), la misma deuda en un préstamo personal a una tasa de un 18% por un periodo de 12 meses paga $2,750 de intereses y capital, lo cual le brinda un alivio mensual de $250 pesos en su flujo, y esta saldando el capital que lo agobia. Si no se comete el mismo error de usar el plástico, dentro de 12 meses ya no tendrá que seguir sacando esto de su limitado presupuesto mensual.

La justificación mas común que he escuchado para tener tarjeta de crédito es "y si se presenta una emergencia". Sin embargo, lo que llena los estados de una tarjeta de crédito usualmente es la bomba de gasolina, restaurante, tienda de ropa y compras compulsivas por internet. Si usted quiere tener una tarjeta de crédito para enfrentar emergencias, guárdela en su casa en una maleta que usted guarde en los maleteros del closet. cuando se presente una emergencia medica o funeraria, usted va y la busca, si la "emergencia" es de comprarse ropa, comprar juguetes por internet o ir a un restaurante hágalo con dinero existente, o espere hasta que tenga el dinero para hacerlo.

Howard Marcalle

¿Como controlo mi finanza personal? parte 2. 10 % de mis ingresos

Todos esperamos llegar a viejo algún dia, y cuando estemos viejos tener la seguridad financiera que se necesita en una edad que no se tiene tanta energía para trabajar. Muy pocos se preparan para que esto suceda así. Mientras mas temprano empezamos, mejores condiciones tendremos en esta etapa de nuestra vida.

Esta regla es muy sencilla y muy fácil de aplicar una vez nos acostumbremos a ella. De cada ingreso que usted obtenga debes ahorrar un diez porciento (10%). Al usted recibir su cheque transferencia o pago en efectivo usted va a tomar el 10% del valor y lo va a poner en una libreta de ahorro sin acceso a internet banking, sin tarjeta de débito y sin chequera.

Este dinero es el dinero para el Yo viejo, para el retiro. Con el dinero que le quede es que usted va a llevar su día a día, sus deudas, su alquiler, y todos los demás compromisos que usted tenga. Lo mas probable es que a usted no le alcancen sus ingresos completos para afrontar sus compromisos. El que usted sustraiga el 10% hará que usted siga sin cuadrar o tenga que ajustarse un poco. Es fácil querer escapar a este compromiso con cualquier escusa, no menos cierto es, que cuando usted ve algún articulo de consumo que al comprarlo con financiamiento (practica a la que estoy tajante-mente en desacuerdo) usted incrementa su gasto en un 10% sin pensar en tantos detalles y escusas, usted se embarca.

Que usted va a hacer con ese 10%?. Usted va a mantener ese dinero en la cuenta, y cuando sea de un monto significativo, usted va a hacer un certificado de deposito, de esta forma este dinero empieza a crecer por si mismo. Este dinero solo puede ser tocado para inversión.

Inversión: es el acto mediante el cual se adquieren ciertos bienes con el ánimo de obtener unos ingresos o rentas a lo largo del tiempo.

La palabra clave es obtener ingresos. Usted puede invertir este dinero en una actividad que le regrese a esa cuenta en un tiempo definido mas dinero del que usted saca, y mas dinero del que le genera el certificado de deposito.

No puede usted invertir este dinero en un carro nuevo, en un xbox, una nevera que se daño, un procedimiento estético, una casa, etc, ya que estas actividades no son una inversión, son un gasto.

Tampoco invierta en un negocio de vegetales con un electricista, ya que el electricista no sabe de vegetales, y usted tampoco. Investigue bien en lo que invierta este dinero, ya que cuando usted se quiera retirar se acordará de cada error y cada gasto que realizó.

Algo mágico tiende a pasar en la vida. Las oportunidades, siempre aparecen cuando usted tiene las condiciones para aprovecharlas. Solo tiene que hacer la debida diligencia e investigación y dentro de pronto este fondo de retiro estará creciendo por si solo.

También aparecen seudo-necesidades y cosas que me merezco. Todas estas seudo-necesidades y cosas que te mereces, cómprelas con sus ingresos mensuales, o haga un ahorro paralelo para ellas, ya que conoce la reglas para usar el fondo de su retiro.

Howard Marcalle

Como valorar un vehiculo antes de comprar!!!!!

En el año 2008 fui a una feria de vehículos popular porque tenia en mente comprar un lexus is 350, al ir a la feria quedé flechado con una land rover discovery lr3. El vehículo tiene un interior lujoso y a la vez se veía robusto, como que podía tirar mis llaves adentro el celular y lo que sea sin miedo de que se fuera a rayar o maltratar.

Unos meses despues de quedar flechado, idee una forma de engañarme a mi mismo y comprar el vehículo. No utilice nada novedoso para engañarme, basto con los clasicos, "yo me lo merezco, para que uno trabaja, etc etc").

Después de casi tres años de uso, mi persepcion del mismo cambió radicalmente. El vehiculo, es de lujo, lo cual no tiene nada que ver con ser un vehículo de calidad. Mi desencanto mas grande vino después de caer en cuenta que el mismo sufría del tren, y cada 10mil kilómetros habia que remendarlo. Las primeras veces pensé que eran por el uso extremo ocasional que le daba.

En los últimos 10mil kilómetros no le di ningún uso extremo y dio el mismo problema. A la garantía le quedaba un solo mes, y ya (por tigueraje criollo) no cubría el tren.

Dejando el bla bla bla, aqui les pongo mi forma original de valorar cuanto cuesta usar un carro , y asi no dejarse engañar por uno mismo.

El uso de la prado de tres año de uso sale 58% mas barato que la discovery nueva. Un ahorro mensual de RD$45,927.75. La pregunta obligada es ?Usted esta dispuesto a pagar mes por mes RD$45,927.75 adicionales para andar en una discovery del año en ves de una prado de hace 3 años?

De donde saque estos números:

Discovery nueva

1. Valoración y la mas importante.

Precio de Compra: US$89,000.00

Precio de venta: US$35,000.00

Tiempo de uso: 2 años 11 meses. equivale 35 meses

Depreciación en precio del vehículo: 89,000.00-35,000.00=US$54,000.00

Depreciación mensual: 54,000/35=US$1,542.00/mes

Este numero me indica que por poner mi trasero en este vehículo cada mes pago US$1,542.00 dolares al mes, que a la tasa actual serian RD$58,750.20 pesos dominicanos. Si me lo plantean de esa forma el día de la feria, no me meto en el negocio.

Esto es tomando en cuenta que el vehículo no fue financiado. Sencillamente es un absurdo económico usted tomar un préstamo para comprar un bien que se desprecia tan rápido, compre el carro que usted pueda costear, y olvídese de los prestamos para estos artículos, y si es nuevo, es mucho menos negocio.

1.1 Costo del combustible del vehículo. Con mi uso, yo le puse 48,000 km en 35 meses al vehículo. Esto implica 1,371km/mes. El vehículo tiene un rendimiento de 21km/gal de gasoil. Lo cual me costaba $10.71/km al mes gaste RD$14,683.00 de combustible.

1.2 Costo del mantenimiento. Sin contar los incidentes que ocurrieron que hicieron que pagara mas dinero de mantenimiento o reparación, el vehículo necesita un mantenimiento cada 5000km, el mantenimiento siempre terminó costando RD$20,000.00 1000 pesos mas o 1000 pesos menos, ya que involucraba un cambio de banda (el vehículo gasta mas banda que combustible). lo cual me dice que cada mes me tocada (1371/5000=.2742) .2742 mantenimiento. llevado a dinero 20,000*.2742=RD$5,484.00

Total de costo mensual del vehículo =RD$58,750.20+RD$14,683.00+RD$5,484.00=RD$78,971.20 Andar en ese vehículo

Vamos a comparar eso con el mismo vehículo comprado con 3 años de uso, y haciendo un mantenimiento del tren cada 10mil kilómetros, adicional al mantenimiento de 20,000 cada 5,000 kilómetros.

Discovery 3 años de uso

1. Valoración

Precio de compra: 35,000.00

Precio de Venta: 15,000

Tiempo de uso: 3 años=36 meses

Depreciación en precio del vehículo: 35,000.00-15,000.00=US$20,000.00

Depreciación mensual: 20,000/36=US$555.55/mes=21,166.45

1.1 Costo del combustible del vehículo. Con mi uso, yo le puse 48,000 km en 35 meses al vehículo. Esto implica 1,371km/mes. El vehículo tiene un rendimiento de 21km/gal de gasoil. Lo cual me costaba $10.71/km al mes gaste RD$14,683.00 de combustible.

1.2 Costo del mantenimiento. El vehículo necesita un mantenimiento cada 5000km, el mantenimiento siempre terminó costando RD$20,000.00 1000 pesos mas o 1000 pesos menos, ya que involucraba un cambio de banda (el vehículo gasta mas banda que combustible). lo cual me dice que cada mes me tocada (1371/5000=.2742) .2742 mantenimiento. llevado a dinero 20,000*.2742=RD$5,484.00

Cada 10,000km se le debe hacer un remiendo al tren que cuesta cerca de los RD$50,000.00, (1371/10000=.1371) .1371 reparación del tren por mes. llevado a dinero 50,000*.1371=RD$6,855.00

Total de costo mensual del mismo vehículo comprado con la misma cada con 3 años de uso.

RD$21,166.455+RD$14,683+RD$5,484.00+RD$6,855.00=48,188.00 lo cual representa un ahorro de RD$30,782.00 mensual o un 39%. Yo creo que eso es mucho dinero.

Si comparo la misma compra con un vehiculo mas economico como fuera una toyota prado.

Prado 3 años de uso.

Una prado 2008 cuesta: US$40,000

En 3 años puede ser vendida en US$24,000.00

1. Valoración

Precio de compra: 40,000.00

Precio de Venta: 24,000

Tiempo de uso: 3 años=36 meses

Depreciación en precio del vehículo: 40,000.00-24,000.00=US$16,000.00

Depreciación mensual: 16,000/36=US$444.44/mes=16,933.45

1.1 Costo del combustible del vehículo. Con mi uso, yo le puse 48,000 km en 35 meses al vehículo. Esto implica 1,371km/mes. El vehículo tiene un rendimiento de 21km/gal de gasoil. Lo cual me costaba $10.71/km al mes gaste RD$14,683.00 de combustible.

1.2 Costo del mantenimiento. El vehículo necesita un mantenimiento cada 5000km, el mantenimiento RD$5,000.00 lo cual me dice que cada mes me tocada (1371/5000=.2742) .2742 mantenimiento. llevado a dinero 5,000*.2742=RD$1,371.00

Total de costo mensual del vehículo =RD$16,933.45+RD$14,683.00+RD$1,371.00=RD$32,987.45 un